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Politique de l'habitat
Pour un habitat privé et public de qualité participant à la mixité du territoire
 
Eléments de contexte
Démographie
 
Depuis 1990, la population de la commune a connu une augmentation (18 052 habitants en 1990 et 19 398 en 1999) suivie, depuis 2010, d’une légère diminution du nombre d’habitants (variation de -1,4 % entre 2010 et 2012).
 
L’augmentation du nombre de ménages (+10 %) s’est accompagnée d’une diminution du nombre moyen de personnes par ménage (2,28 en 1999 contre 2,24 en 2008).
 
Plus de 76 % des ménages scéens sont imposables contre 69 % dans le département des Hauts-de-Seine. De même, le revenu imposable moyen des foyers fiscaux de la commune est plus élevé que dans le département (62 864 € contre 47 918 €).
 
Entre 1999 et 2008, le taux de vieillissement de la population n’a cessé d’augmenter de même que celui de la population de moins de 20 ans (+ 14,9 %).
 
Les évolutions de la société sont ainsi marquées par un vieillissement de la population, une évolution des modes de vie (familles isolées, monoparentales, recomposées, divorces) et une augmentation des besoins en logement. La population scéenne est vieillissante mais la Ville reste attractive pour les familles même si les jeunes ménages, les jeunes actifs et les étudiants rencontrent des difficultés à s’y installer.
 
Parc de logements existants
Le nombre de résidences principales sur le territoire est de 8 565 dont 21 % de maisons individuelles, 76 % de logements collectifs et 3 % de structures d’hébergement spécifiques. 48 % des habitants sont propriétaires et 48,5 % sont locataires.
 
Près de la moitié, soit 48 % des résidences principales, compte des logements de 4 pièces et plus. Les petites surfaces sont sous-représentées : 27 % de T1 et T2.
 
Evolution du marché immobilier locatif et de l’acquisition
Sceaux a connu durant la période 2008-2010 une hausse de 7,4 % des prix locatifs pour toutes superficies de logements confondues. Les loyers des grands logements (T4 et T5) ont fortement augmenté durant cette période, avec plus de 10 % d’augmentation.
 
Depuis 2011, les effets de la crise immobilière se répercutent modérément sur les prix locatifs pratiqués sur le territoire de la commune qui enregistrent une diminution globale de l’ordre de 1 %, soit un prix moyen au m2 de 20,1 €. Les logements de type 4 subissent la baisse la plus importante, moins 5,9 %. L’évolution des prix locatifs des petits logements reste stable avec un prix moyen au m2 de 22,80 €.
 
Le marché immobilier scéen de l’acquisition des logements collectifs et individuels reste plus élevé que celui d’Ile-de-France et du territoire de la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre.
 
Les prix relatifs à l’habitat collectif ont augmenté plus rapidement que ceux de l’individuel. Le prix moyen au m2 relatif à l’habitat collectif s’élève à 5 396 € (contre 5 706 € dans les Hauts-de-Seine), soit une hausse de 12 % entre 2009 et 2012. Le prix moyen au m2 relatif à l’habitat individuel s’élève à 6 841 € (contre 5 785 € dans les Hauts-de-Seine), soit une hausse de 7,3 % sur la même période.
 
Les objectifs formulés dans le PADD
Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d’urbanisme (PLU) a mis en évidence la nécessité d’une évolution du parc de logements pour maintenir le niveau de population de la commune autour de 20 000 habitants, tout en veillant à ce que chaque âge de la vie puisse trouver sa place sur le territoire.
 
Il convient ainsi de renforcer la capacité d’accueil des familles mais aussi de disposer de logements adaptés à certaines catégories de populations (étudiants, personnes à mobilité réduite), selon un rythme moyen de 50 à 60 unités par an, dont 30 % de logements aidés, tel que défini dans le PLU.
 
Une attention particulière doit par ailleurs être apportée aux jeunes actifs en vue de favoriser une certaine mixité sur le territoire.
 
La mise en œuvre d’une réelle mixité sociale et générationnelle s’est concrétisée par différentes opérations au cours des années précédentes et devra se poursuivre dans la diversification et la production de logements (accession, création de logements aidés, conventionnement, requalification du parc privé existant) dans le cadre d’une démarche de développement durable et de maîtrise de la consommation énergétique.
 
Le programme local de l’habitat adopté par la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre en 2007 donnera lieu en 2013 à une révision en vue de prendre en compte l’évolution de la situation ainsi que les orientations issues notamment de la loi relative au Grand Paris du 3 juin 2010.
 
Bilan de l’action opérationnelle de la Ville
Mise en place du service de l’habitat
L’année 2012 a été caractérisée par la mise en place d’un service municipal de l’Habitat, chargé, auprès de la direction générale des services, d’impulser et de mettre en oeuvre un ensemble d’actions coordonnées dans le cadre des objectifs définis par la Ville.
 
Accompagner les Scéens dans leur action en faveur de la qualité de l’habitat
Au cours de l’année 2012, la Ville a engagé et poursuivi différentes initiatives en vue d’accompagner les Scéens dans leur démarche d’amélioration de leur habitat.
 
Poursuite du programme d’amélioration de l’habitat privé
En 2012, la Ville a poursuivi la mise en oeuvre de son dispositif propre d’aide aux ravalements dans le secteur du centre ancien. Cette campagne est en voie d’achèvement : il reste à l’heure actuelle douze bâtiments qui doivent faire l’objet d’opérations de ravalement.
 
En outre, de 2008 à 2011, des logements du parc d’habitat privé ont été améliorés au moyen des subventions de l’ANAH, du département des Hauts-de-Seine et de la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre. A Sceaux, 135 logements ont été ainsi améliorés grâce au concours de ces partenaires, soit environ 20 % de l’ensemble des logements améliorés sur le territoire de la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre durant cette période.
 
Les travaux d’amélioration réalisés sont variés et ont porté essentiellement sur des changements de chaudière, sur des adaptations de logements pour personnes handicapées, ou sur la mise aux normes de l’électricité.
 
Accompagnement des démarches durables
La Ville a obtenu de la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre la mise en place d’un point info énergie qui permet aux Scéens de recueillir des informations et conseils personnalisés en vue d’améliorer leur habitat sur le plan de la performance énergétique.
 
La mise en place de la permanence bimensuelle à l’hôtel de ville de Sceaux a permis d’améliorer quatre logements dans le cadre de la convention signée entre le PACT des Hauts-de-Seine et la Communauté d’agglomération.
 
En outre, les copropriétés constituent des partenaires privilégiés de la Ville en matière d’habitat. La Ville a ainsi développé des actions de sensibilisation auprès des présidents de conseils syndicaux : deux rencontres traitant notamment du thème des performances énergétiques ont été organisées en 2012.
 
Information générale sur le logement
Une permanence de l’Association départementale d’information sur le logement des Hauts-de-Seine (ADIL) a été mise en place depuis le 4 octobre 2012 au sein de l’hôtel de ville afin d’offrir des conseils d’ordres juridiques, financiers et fiscaux relatifs au domaine du logement. Cette permanence mensuelle se tient les premiers jeudis du mois de 14 h à 17 h.
 
Un bilan de la fréquentation de la permanence sera élaboré à la fin de l’année 2012 dans la perspective de contractualiser en janvier 2013 au moyen d’une convention d’objectifs avec l’association.
 
Résorber l’habitat indigne
Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne soutenue par la Ville, l’Agence régionale de santé et la communauté d’agglomération des Hauts-de-Bièvre ont été saisies de plaintes relatives à des resserres louées à usage d’habitation situées au sein de la copropriété sise 38-44 bis, avenue Alphonse Cherrier.
 
A la suite de visites de ces services, des arrêtés préfectoraux ont été adoptés mettant en demeure les propriétaires concernés de ne plus mettre à disposition ces locaux à usage d’habitation. Conformément aux arrêtés préfectoraux, les propriétaires des resserres ont ainsi été mis en demeure de faire cesser l’occupation de ces locaux et d’assurer le relogement des occupants, comme précisé au sein du code de la construction et de l’habitation. Deux propriétaires de trois resserres respectives n’ayant pas rempli leurs obligations en matière de relogement de leurs locataires, la Ville s’est subrogée dans leurs droits afin d’assurer les relogements en lien avec l’office public départemental de l’habitat des Hauts-de-Seine et Sceaux Habitat, l’office public de l’habitat de la ville de Sceaux.
 
Les dispositions définies au sein du code de la construction et de l’habitation précisent que les propriétaires doivent verser une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement égale à un an du loyer prévisionnel et que cette créance est recouvrée par l’émission d’un titre exécutoire par le maire au profit de l’organisme ayant assuré le relogement. Cette procédure a fait l’objet d’une délibération du conseil municipal lors de la séance du 3 octobre 2012 et démontre la politique volontariste en matière de résorption de l’habitat indigne.
 
Favoriser la mixité de l’habitat
 
Par des programmes de logements diversifiés
Plusieurs opérations pilotées par l’office public de l’habitat, Sceaux Habitat, sont en cours ou projetées à brève échéance.
 
- 58 boulevard Desgranges
Suite à l’acquisition en juillet 2010 du terrain situé 58 boulevard Desgranges, Sceaux Habitat engage la réalisation d’un immeuble de 71 logements pour étudiants. A cet effet, Sceaux Habitat a sollicité une garantie de la Ville pour l’emprunt qui a été contracté après du Crédit foncier qui a fait l’objet d’une délibération du conseil municipal le 29 mars 2012. En contrepartie de cette garantie, Sceaux Habitat confère à la Ville un droit de réservation qui porte sur 14 logements de type 1 au sein de la future résidence.
 
Dans le cadre de conventions avec le CROUS, organisme gestionnaire, ces logements seront en priorité réservés aux étudiants des établissements d’enseignement supérieur implantés sur le territoire de la commune.
 
Le marché de travaux est prêt à être lancé mais l’acquisition par Sceaux Habitat d’une parcelle faisant partie du domaine universitaire est retardée par la contestation de l’estimation opérée par le service des Domaines et démesurée au regard de la situation de cette parcelle de 150 m2 totalement enclavée.
 
- 5-7 impasse des Aulnes
Suite à l’enquête publique qui s’est tenue début 2012, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique l’opération des 5-7 impasse des Aulnes et a autorisé l’acquisition du dernier terrain qui permettra de constituer l’assiette foncière d’une petite opération de logements sociaux réalisée par Sceaux Habitat à destination, en priorité, de jeunes actifs.
 
- 7-9 rue des Clos Saint-Marcel
La Ville et la SEMASCEAUX étant respectivement propriétaires des parcelles sises 7 et 9 rue des Clos-Saint-Marcel, une opération mixte d’accession et de logements locatifs aidés sera réalisée sur cet ensemble. Les logements locatifs aidés (représentant 30 % de l’ensemble) seront acquis par Sceaux Habitat par vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
 
- opérations à venir dans le cadre des secteurs de projet
Conformément aux orientations fixées dans le PADD, les secteurs de projets ont vocation à permettre la création d’une offre diversifiée de logements.
 
Ces secteurs de projet apporteront ainsi une contribution substantielle à la mise en oeuvre de la politique de l’habitat de la Ville :
  • par la création de logements à destination des familles
  • par la prise en compte des besoins des jeunes actifs
  • par une offre spécifique en direction des étudiants et chercheurs au regard de la vocation universitaire et de recherche du territoire.
Par la mise en œuvre d’une action partenariale avec différents acteurs de l’habitat
En matière de cohabitation intergénérationnelle
Afin d’encourager l’insertion des étudiants sur le territoire, de répondre au problème du logement des jeunes et de favoriser les liens intergénérationnels, la Ville a mis en place un partenariat avec l’association Héberjeunes.
 
Cette association a pour objectif d’aider les étudiants, stagiaires et jeunes salariés à trouver un hébergement dans la région sud de Paris. Elle gère un fichier de 1 500 étudiants et de 1 000 propriétaires. Installée sur le campus d’Orsay, l’association sert d’intermédiaire pour louer plus de 1 000 chambres, 600 studios individuels et 200 studios pour deux personnes, situés dans des communes situées à proximité du RER B et des lieux d’études. L’association entend également favoriser la mise à disposition gratuite de chambres dont disposent des séniors contre services rendus : courses, présence, ménage, soutien scolaire, garde d’enfants. Elle souhaite aussi développer des dispositifs permettant à des familles d’accueillir un étudiant étranger pour faciliter l’apprentissage de la langue, offrir du soutien scolaire et la garde d’enfants.
 
A ce titre, une convention d’objectifs sera formalisée entre la Ville et l’association afin que le dispositif puisse être labellisé et développé.
 
En matière de gestion du parc de logements existants
L’action de la Ville se caractérise par un partenariat étroit avec les différents acteurs de l’habitat de son territoire.
 
Outre les liens privilégiés entre la Ville et son office public de l’habitat, des rencontres avec les différents bailleurs sont l’occasion d’échanges sur les priorités poursuivies en vue de contribuer à ce que la politique des acteurs de l’habitat soit le plus possible en cohérence avec celle de la Ville.

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